（一）前  言   

　　　在楼市，一直有种说法，叫金九银十；也就是九、十这二个月是楼市的黄金期。买楼者众多，推盘也不少。而今年的金九银十就显得更为大家所期待。原因大家都知道，自五月宏观调控以来、市场观望氛围浓厚，各方博弈仍在继续，于是金九银十的表现就显得很重要。

　　　发展商期望在这个季节走出观望期，不是单方面的走出，而是整个市场的走出。置业者也将在这个季节以观市场动态、并决定自己的下一步打算；中介公司和工作人员也期待这个季节能让市场回暖，政府可能希望这个季节房价平稳……总之，这个季节备受各届关注，从最近各主流媒体纷纷关注、各路专家学者纷纷发表看法就足以见之。

   （二）宏观调控下的市场   

（A）政策简短回顾与展望

　　　这段时间内，宏观调控政策频出，其中以“限外资购房”和央行的一系列紧缩金融政策为主；央行的紧缩金融政策以发行定向票据、提高存款准备金率、加息三项为主。当然这些政策总体来讲还都是比较温和的。

　　　至于后期是否还会有调控政策出台，那要看市场，如果己有调控政策达不到调控的预期，调控政策仍会出台，不过年内出台的政策仍将以温和为主。

（B）一级市场简短回顾与展望

　　　7月28日，新政后的“第一拍”在深圳市土地房产交易中心举行；占地18770.35平米，总建筑面积50680平米，位于宝安中心区的商住用地A004-0102地块由深圳市天健房地产开发实业有限公司以 3.27亿 竞得。表面楼面价为6452元/平。对于这个楼面价、如果去除不可售部分，楼面价己突破七千元/平；如此“天价”一时成为房价将继续上涨的完好理由。但
因此地块还有7000平米的商业面积，而商业面积的售价又远远高于一般普通住宅的售价，所以如何真实的计算楼面地价，得终合考虑；也就是说6452元/平的是表面楼面价。

　　　其实，因这块地块比较小，无论是其成交额还是表面楼面价并不能代表什么。为了给市场流言“地荒”的有力的回击，9月15日将集中出让土地达38万平米。并采用招标的方式出让。也许到时的楼面地价对市场更有说服力。

（C）二级市场回顾与展望

　　　C1．二级市场回顾

　　　从六月开始，一手楼的成交量持续低迷，这一低迷一直持续到八月中旬；在这段时间内、日成交量以80套左右为主，最低成交量曾低至58套/天，超过100套/天的成交量屈指可数。对于这一远远低于正常市场成交量的岁月，7月19日本人曾发表过网文《理性看待成交量下降、博弈才刚刚开始》，在此文中本人就曾提到：[…至于出现现在的这种市场低谜，并不表示“卖方时代”的结束、更不表示“买方时代”的来临、更不要去谈调控己经成功。因为这种成交量低下、不是置业者单方面制造的；取决定性作用的仍然是“卖方”。很简单的一个理由,这段时间内新入市的项目大幅减少、卖方推迟入市严重…]

　　　8月下旬、这一低迷的成交量终于改变，日均成交套数日日突破一百套/天，部分时间段突破二百套/天；对于这一现象、近期在深圳房地产信息网发表评论比较多的评论员【地产界的外行】指出：[…观望期的结束与否，最关健的不是看成交量，而是看各楼盘的真实销量。成交量在短时间内的增加是很正常的，楼盘集中开盘销售，成交量增加，这奇怪吗？所
以要看楼盘的销量才可以知道，是否走出了观望期。现实是，不管是早前开盘的福田、南山一带的豪宅还是近期开盘的盐田或龙岗一带的高尚住宅，销量都不好，大家不要否认这一点，不要听谁在吹。事实最好说话，上销售公示查一下就知道了…].同时【外行】还指出，个别楼盘的热销并不代表什么，内部认购的重现，部分区域长时间内无盘入市等原因都可能
促使这一发生。

　　　C2．二级市场展望

　　　对于二级市场在金九银十是否回暖？这一直接关系到楼市走向的风向标将如何吹？将是未来二个月楼市最大的悬念。从事地产工作多年，不希望本人在文章中透露其真实姓名的地产界一位资深人士是这样说的：

　　　局部回暖不可避免，原因一是经过这段观望期的客户积累，实实在在的客户还是存在的；原因二是经过一些楼盘的开盘遭冷遇，销售策略也会有所变化，至于如何变化，他只是笑笑。

　　　年内价格不可能下跌，不管是否回暖，想要降价是不可能的，起码在二级市场如此，发展商不敢降价，因为一但降价就不是降多少可以解决销量的，是降多少都难以解决销量的。不管市场如何，不到不得己，期望二级市场买家降价暂不可能出现。

　　　虽然他表示年内房价下跌的可能几乎没有，但提及明年或中期如何走时，他说这个涉及的问题太多，明年是什么年，是2007年，2007年将是什么年？自己去想吧！

　　　而另一位就职于深圳某大型知名房地产企业的工作人员在谈到房价走势时说：不好说，不好说，不过三年内不可能再出现前二年的火爆局面。

　　　对于二级市场走势这一敏感话题，更多的业内人士都表示，那种喊着年内降价多少显然是不负责任的，但同时也表示，再现去年的那种辉煌也是不可能的，如果再现去年的那种辉煌，对于地产界来说，并不是好事，对于发展商来说更不是好事。

　　　那么房价到底如何走呢？未来二个月市场反映很重要。不过，是涨是跌，不要相信任何人的观点，这一关系到个人重大利益的事情还是自己决定吧。

（D）三级市场回顾

　　　宏观调控以来，无人可以否认，三级市场和二级市场一样，都进入了成交低迷期。但八月底市场上出现了二种截然不同的说法，一种是有媒体报道，深圳二手楼市场价格大幅下跌，炒家甩盘套现。另一种说法是二手楼市场挂牌价持续走高，基本上把税费加在买家上，并且租金走高。更多的媒体引用中介公司人员观点，三级市场回暖己成定局。

　　　对此，深圳房地产信息网评论员、三级市场高级研究员，有着二手楼专家之称的【蓬莱仙客】表示：“说二手楼市场价格大幅上涨或大幅下跌都是不负责任的，都是表面和浅显的，都是只看到问题的表面没有实质分析的” 【仙客】指出：“之所以出现有大涨和大跌的报道，是因为，当三级市场持续低迷，为了能促成买卖双方的成交，部分中介公司采用了
高挂牌价、低成交价的方式来吸引置业者，比如一套房原挂牌价是100万元，现在持牌价变成110万元，而最后可以让买家得个‘便宜’，就100万或98万成交，这就是造成二手楼市场‘大涨’和‘大跌’的原因”。对于真实情况，【仙客】认为，目前三级市场价格总体比较平稳，实际成交总价可能有所降幅，但这个降幅不会超过5%。

（E）三级市场探访

　　　针对三级市场出现的各种不同观点，本人近期在各三级市场走访时得到的结论如下：

　　　E1．租金是个复杂的事情

　　　谈到三级市场的租金是否上涨，一位三级市场的工作人员是这样说的，租金是否上涨不能从片面或个案得出。其实租金上涨的事情一直有发生，大至情况如下：

　　　一种是投资性物业的入市。比如一些以投资物业为主的中小户型楼盘入伙后，出租房源是主要走向，在前期，因为入市量大，所以租金一般要低一些，但随着个盘出租率的走高，后期租金上涨是很正常的。

　　　还有转手出租。就是有的租户和业主签了租约合同，当租期没有到的时候，因为各种原因而不想再租下去，就转租；通过中介公司转租又要出一笔中介拥金，为避免拥金带来的资金损失就提高租金让中介来寻找租户。这一现象是长期存在的，只是现在楼市是敏感期，所以就成了新闻；在平常，根本就是一个常规。

　　　这位中介人员表示，这一本来很正常的租金上涨形态，经过一些媒体不负责任的片面和炒作式的报道，使得近期的确出现了一些放租的业主要求提高租金的案例发生。至于后市，这位工作人员认为，如果没有突然增加很多人，租金想大幅上涨是不可能的。

　　　E2．二手楼市何去何从

　　　针对二手楼市是否回暖，价格是走高还是走低一事，一位不愿意涉及所在公司的中高层管理人员这样的说：

　　　起码目前，二手楼市场仍处于低迷，部分月份总成交量己经到了一个很低的时候，部分分店一个月总成交量出现在个位数上；而这还是一些品牌中介公司，部分中介公司部分店铺出现了吃“鸭蛋”的事实，即一个月没有任何成交量；三级市场重新洗牌己成定局。目前开展的业务以租售为主，同时力推商铺的成交。挂牌价有加价的也有小幅减价的，总体来讲，成交价并没有出现上涨的态势。当然因为成交量大幅减少，这并不能说明什么。

　　　谈到年内是否会回暖时，他指出，就目前形势看，还想出现以前的火爆是不可能的；一方面是一手房市场房源比较充足，如果不出现一手房市场开盘就抢光的景象，那淘汰部分中介公司己成定局，对于留下来的实力中介公司成交量可能有所回暖，但整个市场的火爆将成为历史。以前之所以出现找个店面挂个牌就可以开中介赚钱，就是因为一手市场的房源大量通过各式炒家流入二手市场所造成。而现在，起码三年内难以看到。另外持续的税费出台，让一些后期投资者即使不赚钱也己无利可图，要他们亏本卖在现阶段也不现实。

　　　E3．住宅投资者转向商铺投资？

　　　当住宅投资己经难以获取丰厚的利润成为事实时，投资住宅者将何去何从？目前市场上有这种说法：专业的投资者己经退出了住宅市场，他们己转向工商铺投资或股市；目前还在住宅市场的投资者多为业余投资者。

　　　针对这一说法，深圳市世华房地产投资顾问有限公司商业区区域总监饶海先生是这样说的：

　　　“工商铺做为房地产三级市场的一部分，其生存环境不可能脱离住宅市场而一枝独秀。当然因本轮调空主要是针对商品房住宅，所以对工商铺的冲击要小的多。”

　　　“目前并不存在住宅投资客大举转向工商铺的现象；主要原因有二：第一住宅投资客在住宅投资方面的资金还没有完全撤退；第二投资住宅和投资工商铺在资金量上不是一个级别的。商铺的投资不仅总价高而且首付比例也要高很多，这并不是一般的住宅投资客所能承受的。”

　　　“商圈商铺交易不会受到本轮调控的影响，因为商圈商铺的消费群体相对来说是稳定的，同时成熟商圈的形成是经过长时间的积累和沉积的；这些商圈的价值己经是很透明的，比如东门商圈：那是一个为普通老百姓衣着服务为主的商圈，在那里不管是高档、中档、或低档的衣服是应有尽有；那里的租金和收益透明、稳定；那里的投资客不会因为新政而出现大量放盘或抛盘的情况。而社区商铺特别是一些新兴的社区商铺，投资者放盘有所增加；这和这些商铺的价值还在观察期有关；另外最主要的是，社区商铺的总价一般要远远低于商圈商铺的总价，投资客转手难易得到体现。”

　　　对此，另一不愿留名的某销售代理公司负责人是这样说的：“从最近的商业销售情况来看，目前深圳商业投资的确己经趋热，但这并不意味着是因住宅投资客转向商铺投资，不可否认这里面有一些以前投资住宅的投资者开始转向商业投资，但还有一部分是‘错过了住宅投资’的投资者想抓住这一被‘公认的投资机会’，因而疯狂入市”。

（F）如何看待工商铺投资

　　　深圳工商铺投资趋热己成为一种趋势，部分商铺的销售甚至出现了抢购潮；对于这一现象，个人认为，投资者还是要谨慎；按照业内人士的说法，商铺投资要分成商圈投资和一般商铺投资，但现在，商铺的销售都是以商圈的成长模式来给投资者灌输升值理念。但并不是所有的商铺都可以向东门和华强北商铺那样成为商圈商铺的。如果商铺成不了商圈商铺，其作为一般商铺，价值是有限的或者说是不能和商圈商铺比较的。

　　　对于现在的商铺出售方，除了用东门，华强北商业的成长来比较外，还有就是大肆宣传地铁的利好，用地铁商铺来灌输升值理念，但商圈的形成并不是靠地铁的炒作而成的，东门是多少年的商圈,华强北的成就也不是因为地铁而成就的,这些地方在没有地铁的时候就己经是深圳的商圈,是深圳的旺铺。以深圳早期的三大商圈为例：国贸商圈、东门商圈、华强北商圈；这三个商圈中离地铁口最近的是国贸商圈，但相反，这三个商圈中商业最旺的并不是国贸商圈。所以过份的夸大地铁的作用，是对投资者的不负责任。

　　　据本人了解得知，目前市场上在售商业，大多提前透支未来利好，关外更为严重；这一点看看销售价格和租金的对比关系就清楚了。有的地方，临街商铺的目前租金在100元/平/月左右，但售价却超过3万元/平，而本人认为售价超过2万元/平就应要长远考虑了，看其所在圈层是否可以成长为商圈，而不是长远的成为普通街铺。

   （三）金九银十的投资者  

　　　宏观调控以来，在深住宅投资者己大为减少。还有一部分仍持有物业者也进入了被动的局面，或是继续观望或是由卖转租。本人曾接触过几名投资者，这些投资者普遍的看法是：如果手中持有物业不多，比如一、二套，先留在手上观望再说；如果持有物业过多，在保证资金安全的前提下适时出售，利润不是最重要的，资金安全是最重要的，不过在没有获
得心中理想利润下，仍会保留一、二套以观后市。而本人接触的投资者中，几乎都表示，近期不会再入货，哪怕房价再大涨，也不会入货，那倒是出货的好时机。更有二位投资者表示，三年不会再投资住宅市场。

　　　针对走出深圳，置业珠三角的理念。本人和部分投资者有过交流。一位有多年投资经历的女士表示，不管是珠三角哪里，想爆炒获利是很难的，因为经济决定一切。不过她倒对莞惠两地的豪宅有兴趣，她对本人说，绝不是用于投资，而是用于居住。

　　　九,十二个月,莞惠二地也将有大把楼盘推出市场,特别是惠州市场,如何吸引深圳人前往当地置业可能是惠州房地产销售的重要一环.对于到莞惠置业(普通住宅)，本人的观点是，如果你买来居住，而又在深圳工作,那是不现实的。不要太异想天开。当然，如果你看好后市，想捞一把，那取决于你的投资眼光。不过有句话说的好：利害、利害，就是利有多大害就有多大；投资者只有自行决定了。

   （四）媒体宣传的重要性  

（A）一位发展商工作人员眼中的媒体宣传

　　　针对各楼盘销售后，各媒体在报道其销量时都用不错的数字报道一事；一位要求本人不透露其身份的销售策划人员是这样说的：“不否认有些数字有所夸大，但这是不得己，很简单的理由，比如附近一楼盘开盘卖了二成，但有媒体宣传其卖了四成，而我们开盘卖了三成，如果真实宣传，就吃亏了；我们也知道，在销售数字越来越透明的今天，过大的宣传自己的销量是不利的，比如有的楼盘开盘就宣称卖了五成，但二个月后，在销售公示里显示仍然没有五成的备案数，那将更失信于民。我们也希望所有的媒体能够真实，客观的报道。但当这种真实，客观不能体现时，我们只有随波逐流。”

（B）一位中介工作人员眼中的媒体宣传

　　　针对有的媒体大肆宣传三级市场己经回暖，或有些媒体报道三级市场价格大幅下降的报道；一位中介公司的工作人员是这样说的：“这种宣传使得市场更加无所适从，比如说价格又长了，使得一些出售物业的业主产生加价或不松动价格的想法，说价格又跌了，结果想买的客户又要求砍价，这样一来二去，电话打了若干，但就是没有成交。其实现状是，价格仍然维持稳定，部分物业小幅波动为主，但媒体报道的越多，就越乱了，真希望媒体能够实事求是的报道，不要以为说升就是对三级市场走出来的支持，事实不是那样的，真实的报道也许是最有用的”

（C）媒体宣传与房价走势

　　　可以这样说，房价的走势和媒体的宣传引导还是有着重要关系的。但现在很多媒体的报道仍偏向于“广告方”，也就是谁出广告费，就为谁宣传。作为媒体，谋取利益最大化是无可厚非的，但作为媒体，是否还要承担社会的责任呢？

　　　不是说要媒体宣传房价将要下跌或房价必跌；而是希望媒体能够客观、公正的对市场进行深入、权威的报道；只有客观和公正得以体现，才能正确的引导置业者置业，才能正确的引导卖方理性定价，才能让整个楼市健康持续的发展。

　　　媒体赚取广告费不是哪家公司给的，这个广告费是因为你这家媒体有读者的存在而得到的。如果不能正确权衡，当媒体用信用却博得广告费后，一旦信用在消费者面前丢失，那时，失去的不仅是读者，还有那些广告费。

   （五）政府部门与房价走势  

　　　本轮宏观调控初始，中央在调控文件中就指出：地方人民政府要负起责任来。从深圳地方的调控细则快速出台到各相关部门的责任落实表态都足以见证政府在调控中所起的作用。

　　　但现实是，对于一些监管责任并没有很好的落实，以工商总局等三部委规定取得预售许可证十天内必须进入市场销售为例，在八月份就有几个楼盘在取得预售许可证超过十天再入市。

　　　另一销售实时监控也并没有很好的运用，政府相关部门制定的销售公示并没有发挥很好的实时监控作用，有的楼盘单位在销售公示上显示为期房待售，但售楼处常说早卖完了，虽然这样的现象非常普遍，但相关部门却没有很好的监管。对于售楼处所说的，己签订认购书但没有签合同，所以是期房待售。那试问销售公示中的认购书档又取何作用？完全可以把己签认购书的情况如实在销售公示中反应，为何又不监管呢？

　　　房价当然不应该有政府过多的干预，但一些适当的监管总是应该有的吧？对于有的监管系统该完善的地方总是要完善吧，该监管总是要去监管吧！

   （六）尾  声  

　　　金九银十，楼市何去何从？希望消费者结合自身实际理性置业、希望发展商结合产品实际理性定价、希望投资者结合市场实际理性下单落定、希望媒体公正客观的报道、希望政府相关部门做好份内的事情。

　　　对于普通置业者来说：不要迷信于房价肯定会涨或肯定会跌的观点。起码老竹个人以为，那是无人可以预知的。说一定涨或一定跌都不会对你负责任。一套房子可能让你成为“奴”，这样的人生大事还是自行决定。